长租公寓头部平台跑马圈地、硝烟弥漫
目前，自如、蛋壳公寓、青客公寓等头部平台跑马圈地、硝烟弥漫。公开资料显示，自如管理房源80万间、蛋壳公寓运营40.67万间、青客公寓截至2018年末运营91234间。
今年9月，自如、蛋壳相继被传出赴美上市，不过，两家均予以否认，自如CEO熊林更是直言暂不上市。10月25日，青客公寓更新招股书打破了原有猜想，而仅隔四日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会SEC递交招股书，有消息称，蛋壳公寓此举是要与青客公寓争夺长租公寓海外上市第一股。
11月5日，青客公寓宣布在纳斯达克全球市场挂牌交易，也意味着青客公寓夺得国内长租公寓赴美上市第一股。具体而言，股票代码“QK”，并以每股17美元的价格发行270万股美国存托股票(简称“ADS”)，上市募资总额约为4590万美元。
事实上，靠烧钱来拓展“疆土”成了长租公寓服务商们“不能说的秘密”，而“二房东”角色背后的难以盈利，使得长租公寓服务商们举步维艰。公开资料显示，据不完全统计，目前已有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。
此时，前青客后蛋壳的上市角逐，或许对于长租公寓服务商而言，看到了上市转机。巧的是，两家募集资金均为1亿美元左右。
在募资用途上，青客公寓表示，用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，并投资于技术升级和基础设施改造，以及一般营运用途;蛋壳公寓表示，一是将用于拓展业务规模，二是加强在技术方面的实力，进一步发挥蛋壳大脑的效用，三是用于一般性营运资金用途。
持续亏损
长租公寓服务商们的竞争更像是一场不停歇的马拉松，只有跑到最后才能获得胜利。营收单一，成本上升，持续亏损、融资困难使得长租公寓服务商们步履维艰。
对于蛋壳公寓而言，租金与服务费为主要收入来源。招股书显示，蛋壳公寓2017年、2018年分别营收6.56亿元、26.75亿元;2019年前9个月营收近50亿元，去年同期为16.73亿元。
招股书显示，2017年、2018年的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元;2019年前9个月净亏损为25.16亿元。对此，蛋壳公寓表示，亏损原因是收入上升带动了各项成本上升，主要包括租房成本、折旧摊销费用等。
其中，截至2019年前9个月，蛋壳公寓的租赁成本为44.5亿元，占当期收入89%。目前，蛋壳公寓总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.83%。
青客公寓两年亏损超7亿元，且背负债务压力。招股书显示，青客公寓2017年、2018年分别亏损2.45亿元、5亿元。此外，截至2019年6月末，青客公寓总资产20.35亿元，总负债27.03亿元，资产负债率高达132.83%。
可见，青客公寓与蛋壳公寓不到三年，已合计亏损49亿元之多。与此同时，融资则显得格外重要。据了解，蛋壳公寓2019年至今仅获得两次融资，最近一次为递交招股书前不久，获得1.9亿美元D轮融资，由华人文化产业投资基金和春华资本投资。此外，今年3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资后，蛋壳公寓的估值已超20亿美元。
相比蛋壳公寓，青客公寓所面临的融资问题似乎更加严峻。公开资料显示，青客公寓今年以来尚未获得融资，最近一次为2018年4月17日，获数千万美元C轮融资，投资方为摩根士丹利及凯欣资本。
今年8月以来，已有至少三家离开“跑道”。据了解，2019年8月7日，长租公寓运营商乐伽公寓运营主体南京乐伽商业管理有限公司通过官微发布公告显示，近期因公司经营不善，无力履行合同，与此同时，乐伽公寓确认了目前已停止运营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款等事实。
10月初，河南悦如公寓发布公告显示“目前公司投入巨资装修配置的1600套分散式公寓面临巨大的经营与资金压力，目前已无力维持公司正常运营。”10月28日，杭州“中择房产”发布公告显示，“因公司经营不善，现资金短缺导致无法正常工作。”
租金贷质疑不休
分析人士指出，长租公寓服务商担起“二房东”的角色，其中要花费租房费用、装修费用种种，实则不能盈利，仅能靠透支、占用客户资金来扩张，业务模式本身也存在漏洞。
在成本高，利润低的情况下，有些“二房东们”还起了打隔断的心思。近期，蛋壳公寓与自如引起了监管的注意。北京市住建委指出，蛋壳公寓“在两处房屋内存在改变房屋内部结构分割出租的行为”。蛋壳公寓上述行为已构成改变房屋内部结构分割出租。除6万罚款外，北京市住建委勒令蛋壳公寓，在收到处罚决定书之日起15日内改正。不止蛋壳公寓，今年9月以来，自如也多次因改变房屋内部结构分割出租而被北京市住建委处罚。
分析人士表示，长租公寓最大的问题是把租房变成一个金融产品。事实上，长租公寓服务商们所经营的“租金贷”也质疑不休。公开信息显示，所谓“租金贷”是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。
据了解，分期付款业务是蛋壳公寓不断扩大规模的重要手段。蛋壳公寓表示与持牌金融机构合作，为租客提供房租分期贷款，提供分期月付、季付、半年付、年付的支付方式，供租户选择。
值得关注的是，在蛋壳公寓选择分期月付的租户，需要与第三方金融平台签署贷款协议。根据招股书，蛋壳公寓多数情况下，租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓。
蛋壳公寓向柒财经表示，最常见的第三方金融平台是微众银行，此外还有网商银行、中信信托、任买分期等。具体而言，每个月提前7天交付房租，逾期可能产生滞纳金，逾期3天合同冻结、逾期7天合同解除;正常流程办理完退租手续后，租房合同解除，分期解除。
根据招股书，蛋壳公寓收入几乎全部来自租金和服务费。2017年、2018年、截至2019年前9个月，蛋壳公寓用户使用租金贷占比分别为91.3%、75.8%、67.9%;贷款金额分别为9.38亿元、21.27亿元、31.57亿元;租金贷利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。
截至2019年6月30日，青客公寓也近七成租金来自分期租赁贷款。招股书显示，青客公寓已与11家金融机构合作，提供分期租赁贷款，65.2%的租金由分期租赁贷款支付。
柒财经发现，长租公寓服务商的租金贷业务一直被用户所质疑。一是表示自己选择月付却在不知情下办理了贷款，二是表示贷款之后中途转租、退房等流程复杂。
“我在58同城上发现深圳有合适房源，到场中介是蛋壳公寓的销售人员，在中介催促下，签订了定金协议并交纳500元定金，期间，该中介人员以‘流程需要’为由要求我绑定银行卡到蛋壳公寓并提供手持身份证照片，未做其他声明。事后我发现蛋壳公寓的月付需要办理强制性分期贷款、合同至少签一年。客服承认后，却拒绝解约退定金的请求。”王先生在黑猫投诉中表示。
事实上，类似于王先生的投诉还有很多，在违约金、定金等问题上，蛋壳公寓的投诉也不少。截至目前，黑猫投诉显示，蛋壳公寓投诉量为1462件;聚投诉显示蛋壳公寓投诉贴为401件。
蛋壳公寓销售称，“月付是押一付一，最少满足三个月，因为三个月起租。如果没毕业的话，20周岁以上可以用信息试一下，如果押一付一可以通过就可以。不过利息是由蛋壳公寓来付。如果中途违约的话有违约的责任，贷款的话是由蛋壳公寓来解除。”而对于具体违约的责任只是含糊回答。
事实上，长租公寓的租金贷业务被质疑贷款资金没有被有效监管。分析人士指出，少数长租公寓中介服务商与第三方金融机构签订贷款合同，将贷款资金扩充为资金池，对于租客与房东的资金与期限错配，对此，长租公寓中介服务商沉淀的大量资金并没有被有效监管。
据新华社此前报道，记者调查发现，长租市场欠缺准入门槛、标准规范，不少企业向租客按年收租金、按季或按月付给房东，利用长收短付资金杠杆能放大到10倍以上，一旦资本市场出现调整，这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。
对于长租公寓违规使用“租金贷”等问题，监管一直持续蓄力。2018年，浙江省出台《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》指出，目前，存在个别长租公寓企业违规使用“租金贷”等金融产品、个别房源品质低劣、房租上涨过快等问题。
其中要求，严格规范“租金贷”业务。从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务，不得诱导承租人签订“租金贷”协议，不得为承租人提供担保等增信措施。长租公寓企业利用房东房源与金融机构合作开展租金消费贷款业务的，应当事先征得原始房东书面同意。(文 / 初岚)
来源：互联网金融新闻中心
